Hałas, smród, zadymienie, śmieci, palenie ognisk pod oknem, głośne imprezy do rana, monitoring skierowany na Twoje podwórko – brzmi znajomo? Tego typu problemy to tzw. immisje, czyli uciążliwe działania sąsiada, które zakłócają Twoje życie i korzystanie z własnej nieruchomości.

Z tego wpisu dowiesz się, co możesz zrobić w przypadku takich uciążliwości ze strony sąsiada.

Co to są immisje?

Immisje to wszystko to, co przedostaje się z działki sąsiada na Twoją posesję i utrudnia Ci normalne życie, korzystanie z własnej nieruchomości. 

Mogą to być np.:

  • hałas – szczekający pies, kosiarka codziennie o 6 rano, głośna muzyka,
  • zapachy – dym z ogniska, smród z kompostownika, grill na zamkniętym osiedlu,
  • zanieczyszczenia – śmieci, ścieki, woda spływająca na Twoje podwórko,
  • światło, wibracje, monitoring – reflektory lub kamery skierowane prosto na Twoje okna.

Co mówi prawo w przypadku uciążliwego sąsiada?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym:

Właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które zakłócają korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Co to znaczy zakłócanie „ponad przeciętną miarę”?

Nie chodzi o to, że sąsiad nie może Ci przeszkadzać w ogóle – każdy czasami kosi trawę, grilluje itd. 

Ale jeśli:

  • hałas jest codzienny i intensywny,
  • dym z ogniska wpada do Twojego okna każdego dnia,
  • koszenie trawy ma miejsce co tydzień w niedzielę o 6 rano,
  • kamera sąsiada non stop filmuje Twój ogródek,

to może to być już zakłócanie przekraczające przeciętną miarę i wtedy masz możliwość wejścia na drogę prawną w przypadku niemożności osiągnięcia porozumienia z sąsiadem.

Co to jest „społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości”?

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wiąże się z odpowiedzią na pytanie: do czego ta działka, dom czy budynek są przeznaczone?

Czyli np. jeżeli mieszkasz na wsi, pewien poziom nieprzyjemnych zapachów czy prac rolniczych jest normalny.

Z kolei, jeśli mieszkasz na osiedlu domów jednorodzinnych na obrzeżach miasta, nie powinieneś znosić np. głośnego pubu czy ubojni drobiu tuż obok Twojej działki.

Co to są „stosunki miejscowe”?

Dla oceny stosunków miejscowych bierzemy pod uwagę fakt, jak ludzie w danej okolicy zwykle korzystają ze swoich nieruchomości.

Sądy patrzą na to:

  • jak długo trwa dane zjawisko – np. czy hałas trwa 15 minut czy kilka godzin dziennie,
  • o jakiej porze występuje – np. grill o 14:00 w sobotę to co innego niż palenie ogniska o północy,
  • jak intensywne jest oddziaływanie – np. poziom hałasu w decybelach, dym tak gęsty, że nie da się otworzyć okna,
  • czy takie zachowanie jest typowe dla danego terenu – na wsi może być więcej hałasu z maszyn, w mieście nie akceptuje się smrodu z paleniska.

To samo zachowanie (np. impreza co sobotę) może być dopuszczalne w jednym miejscu, a niedopuszczalne w innym.

Jak się bronić przed uciążliwymi działaniami sąsiada?

Jeśli sąsiad zakłóca Ci korzystanie z Twojej nieruchomości, możesz działać. 

Możesz się domagać:

  1. Zaniechania naruszeń np. zaprzestania generowania hałasu przez bardzo głośne ustawienie głośników, przesunięcia kamery, tak aby nie nagrywała Twojego podwórka;
  2. Przywrócenia stanu poprzedniego np. usunięcia nieczystości, które spłynęły na Twoją działkę. 

Jak postępować krok po kroku?

1. Wezwij sąsiada do zaprzestania uciążliwości- rób to pisemnie. Opisz problem, wskaż termin i poproś o konkretne działania.

2. Zbierz dowody – rób zdjęcia, nagrywaj hałas, zapisz daty, znajdź świadków, wezwij policję lub straż miejską w trakcie np. bardzo głośnej imprezy w środku nocy.

3. Idź do sądu, jeśli sąsiad ignoruje wezwanie – jeśli nie zareaguje – masz pełne prawo skierować sprawę do sądu i domagać się ochrony.

Przykład

Sąsiad podniósł teren swojej działki i cała woda deszczowa zalewa ogród Pani Anny. Wobec braku porozumienia w tej kwestii i kłótni z sąsiadem, Pani Anna pisemnie zażądała przywrócenia naturalnego spływu wody, tak jak było wcześniej, oraz zaprzestania dalszych prac ziemnych.

Pamiętaj!

Własność daje co prawda dużo swobody, ale nie można przy tym naruszać cudzych praw. Nie musisz stale znosić uciążliwości ze strony sąsiada. Prawo daje Ci możliwość, aby się bronić.

Jeśli zmagasz się z uciążliwym sąsiadem, masz pytania dotyczące tego tematu lub potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej, nie wahaj się z nami skontaktować. Kancelaria Adwokacka Mikulski oferuje kompleksową pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb. Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na konsultację i dowiedzieć się, jak możemy Ci pomóc. Zadzwoń pod numer +48 882 843 157 lub napisz na adres kancelaria@adwokatmikulski.pl. Jesteśmy tutaj, aby Cię wspierać.