Wiele młodych par, stojących przed decyzją o budowie domu, rozważa postawienie go na działce należącej do rodziców jednego z partnerów. Rozwiązanie to wydaje się atrakcyjne – pozwala uniknąć kosztownego zakupu gruntu, a w rezultacie szybciej wprowadzić się do wymarzonego lokum.
Niestety, z perspektywy prawnej taka inwestycja może być bardzo ryzykowna.
W tym artykule wyjaśniamy, co mówi prawo, jakie zagrożenia wiążą się z budową na cudzym gruncie oraz jak skutecznie uniknąć potencjalnych kłopotów.
Czyją własność stanowi dom wybudowany na działce teściów?
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego wyjaśnia co uznajemy za część składową gruntu, stwierdzając, że są to przede wszystkim budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, a także drzewa i inne rośliny od momentu ich zasadzenia lub zasiania.
Co to tak naprawdę oznacza?
Co to oznacza? Oznacza to, że budynki są częścią gruntu i nie mogą być traktowane jako odrębne przedmioty własności. Dom budowany na działce jest zawsze własnością właściciela tej działki, ponieważ razem z nią stanowi pewną całość z punktu widzenia prawnego.
Nie można kupić domu bez gruntu, na którym stoi, ani mieć prawa własności budynku bez posiadania prawa do gruntu.
Co jeśli w całości sfinansowałeś budowę domu na działce teściów?
Zawsze, jeśli wybudujesz dom na działce, która nie jest Twoją własnością, budynek automatycznie stanie się własnością właściciela gruntu, czyli np. Twoich przyszłych teściów.
Fakt, że to Ty sfinansowałeś całą budowę nic nie zmienia – formalnie nie jesteś właścicielem domu.
Przykład
Adam i Ania postanowili wybudować dom na działce rodziców Ani. Nie byli małżeństwem. Rodzice Ani dali im „zielone światło”. Inwestycję w całości finansował Adam z oszczędności, wypłat i zaciągniętej pożyczki, ponieważ żona nie pracowała.
Po kilku latach związek się rozpadł, a teściowie nie chcieli, by Adam nadal mieszkał w domu.
Czy Adam pomimo „wyłożenia” całej sumy potrzebnej na sfinalizowanie inwestycji nie mógł walczyć o prawo własności tej nieruchomości? To wydaje się niesprawiedliwe, ale z prawnego punktu widzenia budynek był własnością rodziców Ani, a Adam mógł jedynie dochodzić zwrotu nakładów poniesionych na cudzą nieruchomość. Nie miał jednak żadnego prawa własności do domu, mimo że poświęcił tak wiele.
Jak się w takim wypadku najlepiej zabezpieczyć?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest dokonanie darowizny gruntu na małżonków jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Dzięki temu to nowi właściciele – małżonkowie będą dysponować pełnym prawem własności domu, który zostanie na działce wzniesiony.
Uwaga! Jeśli działka zostanie przekazana tylko jednemu z narzeczonych/małżonków, a budowa finansowana jest wspólnie, warto rozważyć ustanowienie współwłasności ułamkowej, aby uniknąć kłopotów na przyszłość.
Dlaczego? Darowiznę na oboje małżonków można dokonać, gdy darczyńca wyraźnie zaznaczy, że ma ona być dla nich oboje. W takim przypadku darowizna staje się częścią majątku wspólnego małżonków, który podlega wspólnemu zarządowi i podziałowi w razie rozwodu. Jeśli darowizna nie jest wprost przeznaczona dla małżonków razem – wchodzi w skład majątku osobistego jednego z małżonków i po rozwodzie pozostaje jego wyłączną własnością.
Co w razie konfliktu lub rozwodu?
W razie konfliktu lub rozwodu, osoba, która zainwestowała środki, może dochodzić rekompensaty przy wykorzystaniu możliwości prawnych takich jak:
- Roszczenie o zwrot nakładów na cudzą nieruchomość – posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy. Przykładowo – jeśli partner (małżonek) dołożył się do budowy, kupował materiały lub finansował wykończenie, może żądać zwrotu odpowiadającego wzrostowi wartości działki i budynku.
- Roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia – jeśli właściciel działki (np. teściowie) uzyskał korzyść majątkową kosztem inwestora, zobowiązany jest do jej zwrotu. W praktyce będzie to różnica między wartością nieruchomości przed budową a jej wartością po zakończeniu inwestycji.
Niestety, oba te roszczenia są dosyć trudne do wyegzekwowania. Ich uzyskanie wymaga dokładnego udokumentowania poniesionych wydatków (np. za pośrednictwem faktur, przelewów, umów z wykonawcami), a także wykazania, że to właśnie te wydatki doprowadziły do wzrostu wartości nieruchomości. Często konieczne jest powołanie biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który ustali, o ile wzrosła jej wartość wskutek poniesionych nakładów.
Masz podobny problem?
Jeśli planujesz budowę na działce rodziców/teściów, już zainwestowałeś w nieruchomość na takiej działce lub po prostu chcesz zabezpieczyć swoje prawa – skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci dobrać najlepsze rozwiązanie prawne.
📧 kancelaria@adwokatmikulski.pl 📞 +48 882 843 157
